Определением от 25 июля 2025 года № 305-ЭС25-2385 коллегия Верховного Суда РФ удовлетворила требования жильцов московского многоквартирного дома о признании одного из подвальных помещений общим имуществом. Однако самое интересное для юридического сообщества сокрыто в конечной мотивировке данного определения. Суд указывает, что требование истца о признании права долевой собственности на общее имущество МКД – по существу требование о признании зарегистрированного права другого лица отсутствующим.
Важно понимать, что данная позиция полностью противоречит сложившейся ранее практике высших судебных инстанций. Ранее при рассмотрении дел данной категории суды ориентировались на позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, в п. 9 которого было определено, что в зависимости от того, утрачено ли владение общим имуществом на момент предъявления требования, иск рассматривается как негаторный (о защите права без утраты владения) либо как виндикационный (о возврате утраченного владения).
Общее имущество собственников помещений в здании (коридоры, лифты, лестницы, инженерные коммуникации и иные объекты, обслуживающие различные помещения), как следует из ст. 36 ЖК РФ, становится таковым в силу своей природы, а не регистрации как общего. Из этого следует, что и право отдельных собственников на него описанной природе противоречит. Однако нередки ситуации, когда имущество захватывается одним из собственников либо сторонним лицом и регистрируется на себя, что неизбежно создает проблемные вопросы.
В ранее сложившейся парадигме была допустима ситуация, при которой в иске могло быть отказано исключительно в связи с тем, что владение утрачено, а срок исковой давности прошел. Как следствие, помещения, которые формально являлись общим имуществом, больше не могли быть использованы для нужд дома. Однако в то же время такая позиция защищала собственников и пользователей достаточно давно переоборудованных помещений, в которых нет инженерных коммуникаций и сквозных проходов. Данные лица зачастую никак не связаны с предшествующим фактом захвата общего имущества, а помещения могли полностью утратить признаки общих.
Считается, что иск о признании права отсутствующим появился в российском правопорядке после изложения правил о нем совместным Постановлением пленумов Верховного Суда (№ 10), и Высшего Арбитражного Суда РФ (№ 22) от 29 апреля 2010 года. В п. 52 Постановления №10/22 было отмечено, что в случаях, когда запись в реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения защита может быть осуществлена путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. С точки зрения науки и практики данный вид иска признается разновидностью негаторного иска, в силу чего так же не подлежит «задавниванию».
При этом Верховный Суд ранее уже сформировал позицию, что этот способ защиты является исключительным – применяемым лишь в случаях, когда иные предусмотренные законом способы не позволяют защитить нарушенное право. На это было указано, например, в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019 года.
Однако в рассматриваемом определении Верховный Суд приводит совершенно иной подход: общее имущество дома не выбывает из владения собственников помещений в здании, а значит правила о виндикационном иске в данном случае не применяется. Не применил ВС РФ счел также классический негаторный иск, при этом мотивы такого вывода коллегия не привела. Вместо этого Верховный Суд формулирует правило, которое совершенно отличается от прежних:
«надлежащим способом защиты нарушенного права истца, как собственника помещения в МКД, на общее имущество является иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление его прав и прав иных собственников помещений посредством исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности ответчика на спорный объект»
Можно заметить, что таким образом высшая судебная инстанция кардинально и не слишком обоснованно меняет укрепившийся подход и переходит к достаточно жесткой защите прав на общее имущество собственников помещений в МКД и иных зданиях. Если ранее помещение, которое перестало ассоциироваться с общим имуществом, могло остаться в коммерческом обороте после судебного спора, то теперь такая возможность практически исключена.
Следует признать, что такой подход имеет социальный смысл – жители многоквартирных домов нуждаются в помещениях, которые смогут использовать для своих нужд все. Однако соответствующие правила применяются и для коммерческих зданий, и насколько их изменение затронет целостность оборота нам еще предстоит узнать.
